靠批价控制房价只能起短暂效果

作为控制房价的最直接手段，物价主管部门针对今年房价大幅上升势头，正在陆续出台更为严格的核批房价制度。南京市物价部门最近出台了核价细则（实质上是批价），从5月20日起将对房价实行“一房一价”式的审核，审核的指导原则是“只准降不能涨”，未销售完的房屋必须低于5月14日成交时的最高价，否则将依据细则给予重罚。

今年4月份，南京新建商品住宅销售价格涨幅达8.8%，仅次于北海（23.6%）、深圳（11.3%）、北京（10.7%）、石家庄（9.6%）。为此，南京房地产管理局、南京市建委在年初相继出台了一系列房价调控手续，由于这些部门出台政策只能对房地产交易、房地产开发秩序产生影响，对房价本身的影响并不大，因此，物价部门自然而然的面临了改变房价审批方法和督查力度产生的压力。

过去南京物价部门审批房价是“备案式审批”，没有象审批水价、电价、事业性收费那样严格，而且价格的督查也没有力度，基准房价审批的依据也是开发商自报成本，房价可小幅浮动（5%），但“代数和为零”即可。这就造成了“成本瞒报”、“执行随意”和“监管无力”的现象。按“一房一价”的新规定，今后南京房价将在价格出炉时就得到有力控制，开发商不论在“成本帐”上做多大文章，房价最多也只能批过去给过的“最高价”，而且每间房只能执行统一的“死价”，这在网上随时会受到监控，这使得南京的房价将从过去空泛的“核价”变成实在的“批价”，力度不可谓不大。

然而，通过物价部门“批价”来控制楼市，虽然“有力”未必“有效”，特别是能否“有长效”备受许多人置疑。

首先，作为违背市场经济规则的规定，执行时效本身就疑问重重。物价部门不是通过成本来核价而是“一板子打死”，采取“认定价格批价”，这恐怕多少是不符合“公平、自由”原则的。试想，一个若干年前就开发的老楼盘和一个新取得或即将取得的新项目比，其地价或许相差甚远，怎么能按统一价格（由于过去的审价）批价呢？

其次，物价部门和房地产管理、建设管理、金融管理部门一样，对房地产行业的影响远非土地主管部门对楼市的影响大，过去的历史经验说明他们对台政策只能短暂地影响楼市，不能从“大局”上控制楼市。影响物价的最直接因素是“供需关系”，通过“批价手段”来控制房价，对楼市只能起短期的“打击作用”，在有效需求不变的情况下，供应不上来或者受挫，特别是包括土地成本在内的房地产开发成本继续走高，《批价细则》在市场形势面前必将不攻自破，如果坚持执行，那么一个“制度造就”的“房地产冬天”也将来临，然而“房地产的冬天”并不意味着房价就会下来，从而达到“居者有其屋”的目的，相反，作为人们的必需品，住宅在得不到有效供应的前提下，新一轮的房价走高现象就会再次发生。过去宏观调控从“收缩银根”、“收缩地根”出发，本想对房地产行业实现“有效打击”，使房价“软着陆”，却每每出现“越是打击房价越走高”的怪现象就说明了这一点。

最后，我们从“2007年上海楼市现象”探寻一下题中“短暂效应”的必然性。今年头4个月，上海房价仅微涨了0.3%，是什么原因造成的，我想这不仅仅是国土资源部上海监察局过去一年辛苦监管的功劳，也不是什么“陈良宇”现象，而与2006年上海市实行“项目与土地联动政策”的后期效应有关。2006年年初上海的房价曾出现短期下跌，造成了一定程度的“楼慌”，这是因为当时上海采取了强有力的房价审批控制，当时上海物价部门实行“房价审批不涨，特别热点地区年均最多实行个位数上涨”的硬性规定，对高价楼盘甚至税务部门“联动查办”、外贸部门“斥外”，后来实际执行力度比政策制订时的力度还要大，对楼市产生了重挫。经过2006年下半年对土地的供应结构进行调整，上海国土部门按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，“该多给的多给”、“该控制的控制”，并且物价的审核从项目用地入手，“该扶持的扶持”，“该控制的控制”，房价从实事求是的成本介入，上海楼市很快达到了“非齐涨齐跌”，而是“新拿地块涨，过去楼盘跌”、“高档楼盘涨、普通住宅跌”的态势。房地产专家说：上海楼市调控的中心在于土地监察部门拥有的“提出纠正意见”“提出整改意见”“责令限期整改和暂停用地审批”的三大“尚方宝剑”，离开土地调控，上海楼市就很难回归健康，楼市的盈亏也将不合理。

我们可以看到，房价调控的中心还是在土地部门，物价等关联部门的“单打独斗”，甚至“操之过急”，只能起短暂效果，达不到良性引导作用，甚至违背市场经济的“公平、自由”原则。希望南京市有关部门领导能引起重视，也希望国土部门尽快有所大动作，全面介入房价调控。