鸡蛋之争：房价疯涨是“报复”有关政策

房价涨，涨，涨

今年第一季度全国房价总的疯涨形势并没有得到根本逆转，相反，商品房的供求矛盾却有增强的趋势。上周新浪网报道了南京市关于“房价上涨和地价上涨，是先有鸡还是先有蛋”的争论，这是因为南京市今年第一季度商品房出售出现了“异常火暴”，开发商开发什么样的盘子都不愁销售，商品房抢购风正在形成。购房者夜以继日排长队等房、抢房在当地时有发生，有关“商品房供应不足”的问题开始引起人们的思考。房价已经很高了，买的人还是那么多，这进一步说明：房屋是人们的必需品，不论价高价低，该买的人还会买，加之一些以商品房作为投资渠道的人，“买涨不买跌”，看准了商品房目前的“供不应求”的局面，已断定房价还会走高。

房管和国土部门孰是鸡孰是蛋

那么商品房为什么出现了“供不应求”的局面？近来，南京市房地产管理局陆春林副局长和江苏省国土资源厅吴震强副厅长的讲话，正好成为“鸡生蛋，还是蛋生鸡”争论的典型版本（http://nj.house.sina.com.cn/lsgc/2007-04-03/09069907.shtml）。

陆局长认为：房价“跑步前进”，主要原因是商品房供不应求和住房建设成本增加。去年南京上市的商品房同比下降了12%，全年累积供应和销售比仅为0.78，土地成本已占当前住房建设成本的40%左右，加之土地出让面积又连年减少（2006年南京市出让土地542.6万平方米，同比减少11%，地价为2310元/平方米，增加了四成），此外，由于花样翻新的新工艺、新材料的应用、劳动力价格上涨、营销策划费用也增加了开发成本。国家实施宏观调控以来，房地产税收、信贷成本都出现较大幅度上升，而拆迁成本和基础设施建设费用上涨，这些都让房价自然开始“烫手”。（http://www.5i5j.com/news）

      吴厅长认为：房价为什么会那么高？主要还是由其供求关系决定的。在他看来，地价仅占房价一小部分比例(大约在19%—30%之间)，在房价上涨过程中并不起主导作用。反过来说，即便政府给土地定一个较低的价格，并以此出让给开发商，在高房价的影响下，开发商也不会将开发出来的房子低价销售。“我倒不觉得地价上涨，引起了房价大涨；相反，正是因为房价高，开发商才敢出那么高的价格拿地。”吴震强坚持这样认为。

供求失衡，还是供求失衡

　　两位领导的意见有争议的地方，即：土地价格对房价的推动作用到底有多大，是鸡生的蛋还是蛋生的鸡，这很值得人们商榷。但是，我们发现他们都有一个共同的结论，即“供求失衡”是房价疯涨的直接原因。那么是什么导致了商品房的“供求失衡”？这个概念其实早在房价抬头时期就有人提出来，为什么几年下来，都没有引起重视？2007年国土资源部垂直领导下各地国土部门，还在进一步收缩建设用地上市面积，各部门关于增加开发商运作难度的政策还在相继出台，这说明一个核心：政策出了问题！

房价疯涨是“报复”有关政策的结果

房地产管理的多头控制是房价下不来的重要原因，说国家建设部是房地产行业主管机构，其实它对中国房地产的影响小之甚小。土地政策控制在国土资源部；房地产信贷政策控制在中国人民银行；房地产的税收政策控制国家税务总局；房价审核和行业调控在发改委及其领导下的物价部门；经济适用房等政策的制订和执行在各地方政府，就连房地产行业的统计分析也在国家统计局。建设部能为中国的房地产行业做什么？除了资质管理和象征性的发红头文件，还能做什么？就是能做什么，也是从建工系统要求质量管理，从节能社会要求新材料和新规范的要求，这也是房价的上涨因素。他们能做的几乎与房地产开发和房价无关，在其它“权威部门”面前，建设部指出其他部门的统计数字有误也力不从心。

由于缺少强有力的主管部门管理，加之其它的部门都不是主管行业，存在部门利益，房地产行业和房价自然有失控的可能。“中国商品房供求不平衡、成本增加过快过大”，这已不是多年前的社会话题，但还相继出现一系列与控制房价相背离的政策，比如控制土地，限制开发商，提高房地产税收比率等等，房价的疯狂上涨，恰恰是“报复”这些政策的结果。